靴子终于落地。
1月27日，广州市政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。通知提出了优化限购、继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融需求、加强房地产市场监管等多项措施。
其中，本次政策对于限购的调整，尤其受人关注。通知指出，在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。
在限购区域范围内，居民庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减庭住房套数。
而对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。此外，商服类物业不再限定转让对象。
值得关注的是，此前广州已对番禺、黄埔进行了限购松动，而此次是从物业或户型角度进行了限购放松，力度也更大。
据悉，广州此次新政将着力的重点放在需求端，减少限购区域内大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”等措施，有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。
广州“全面放开限购”？
此举，是否意味着广州“全面放开限购”？广东中原地产项目部总经理黄韬表示，“因为现在的主力购房者在限购区都以购买大户型为主，虽然等于全面放开还不至于，但等同于80%以上住宅放开限购了”。
黄韬称，目前政策还是在分步实施，没有一步到位，但是接下来如果全面放开也是正常的。
目前广州住房限购区域分别为：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域。
此外，商服类物业不再限定转让对象。即在全市范围内，商服类物业（含已确权登记满2年的）不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
对于广州率先松绑了中心区限购，广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉称，过去的12月份，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。
李宇嘉表示，从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。
根据克而瑞的统计，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中比较低，北京上海在50%左右。
截止到12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被认为的靓地的宅地。尽管地块质素不错，价格也不贵，但双双流拍。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下购房者市场预期不足，主要由于购买力较弱，120平方米以上户型的客群为改善群体，购买力相对较足，但以往购房受到限购政策影响需求积攒，松绑对户型的限购政策，推动市场各环节的循环，有助于加速消化库存，促进房地产市场的活跃度，促楼市加速企稳。
广州放宽限购符合总体新形势
多位专认为，广州放宽限购符合预期，也符合房地产市场总体新形势。
“在放松楼市调控政策方面，去年下半年以来，广州每次都在一线城市中打头阵。以此来看，其他三个一线城市放松限购概率也在增大。”易居研究院研究总监严跃进称。
事实上，上一轮一线城市松绑潮即是从广州开始的。2023年8月30日，广州宣布执行“认房不认贷”政策，打响一线城市“认房不认贷”第一枪，随后，深圳、上海、北京相继跟进。
对此，李宇嘉也认为，1月26日住建部在融协调对接部署会上表示，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，这说明短期内房地产下行的压力依然存在，放松限购相关措施可能会在其他一线城市落地。
“广州对限购政策进行较大力度松绑，这与广州市场情况有关。从供需关系和房价等多维度来看，当地市场需要更大力度的政策进行拉动。“58安居客研究院院长张波告诉记者。
“按2023年12房价变化情况，广州新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。从未来市场走向来看，2021年底以来，广州二手房价格整体处于下跌态势，近期跌幅有所加大。房价下行压力大，居民买房预期变得更弱。”一位房地产行业分析师表示。
从销售市场情况来看，广州新房去化率相对较低。克而瑞数据显示，广州2023年12月新房去化率仅18%，较11月26%的去化率下降8个百分点，较10月21%去化率下降3个百分点。
其他一线城市是否会跟进？
据悉，在1月26日住建部召开的融协调机制部署会后，广州在上述通知中提及了前述会议精神。
通知中称，将建立广州市房地产融协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融需求。
另值得一提的是，在广州松绑限购后，当前其他一线城市是否会跟进值得关注。
李宇嘉认为，“短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。”
目前来看，四个一线城市中，除广州外，已有上海松绑了郊区限购。1月13日，根据上海奉贤区和青浦区官方微信公众号消息，两区均对购房政策进行调整，即取消单身限购政策，符合条件的非沪籍人才，可在两区内购买1套住房。
上述调整也是继临港新片区、金山区定向放松单身非沪籍人士购房政策后，上海再对现行楼市政策作出适度调整。截至目前，上海五大新城，仅剩嘉定、松江的购房政策未做调整，未来预计该两区对楼市政策进行调整的可能性较大。（综合财联社、蓝鲸）
本文源自：金融界